10 טעויות נפוצות בדרך לתמ"א

10 טעויות נפוצות בדרך לתמ"א וכיצד להימנע מהן 

מתוך  The Marker

09 פברואר 2017

מתכננים תמ"א בבניין? 10 טיפים שיכולים לחסוך הוצאות מיותרות – והמון עצבים, ציפיות, חרדות, חוסר הבנה ולא מעט יצרים מתערבבים בשיקול הדעת של הדיירים המעורבים בפרויקטים של תמ"א 38. התוצאה: טעויות, עיכובים, סכסוכים והוצאות גבוהות מדי. הכירו את 10 הטעויות הנפוצות בדרך לתמ"א, כאשר "עודף מידע וחוסר שיתוף פעולה בין הדיירים לבין עצמם" היא מהבולטות בהן,דבריו של  אבי נאור, מנכ"ל ראדקו 38, חברה שמתמחה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית.

פרויקטים של תמ"א 38 מחייבים שיתוף פעולה קבוצתי של הדיירים מול גורמים כמו היזם, אנשי מקצוע, עורכי דין ובעלי תפקידים ברשויות. קל ללכת לאיבוד בסבך האינטרסים, ולכן חשוב ללמוד מטעויות נפוצות שחוזרות על עצמן בפרויקטים שונים.

כל מה שלא כדאי לעשות כשיוצאים לדרך עם תמ"א 38

1. להתפצל

ריבוי דיירים מוליד באופן טבעי ריבוי דעות. דייר אחד סבור כי הצעתו של יזם פלוני היא האטרקטיבית ביותר, ואילו שכנתו סבורה כי דווקא מתחרהו עדיף. דייר אחד סבור כי יש לנצל את שעת הכושר במטרה להרוס לחלוטין את הבניין, וחבריו סבורים כי מוטב להסתפק בחיזוק. יהיו הדעות אשר יהיו — כדאי מאוד להגיע להסכמות במהירות ולפעול כגוף אחד מאוחד, שכן עבודה של מספר דיירים במקביל מול גופים שונים היא מתכון בדוק להריגתו של הפרויקט.

"אחת הטעויות המהותיות כיום של דיירים שרוצים לקדם התחדשות עירונית היא חוסר שיתוף הפעולה בינם לבין עצמם", אומר אבי נאור, מנכ"ל ראדקו 38, חברה שמתמחה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית. "אנחנו רואים לא מעט מקרים שדיירים לא פועלים במשותף תחת נציגות אחת, וחלקם חותמים עם עורכי דין או יזמים שונים. עודף המידע שיש כיום בתחום והחשיבה כי כל אחד יודע מה צריך לעשות כדי שהפרויקט יתקדם הכי מהר יוצרים לא מעט חיכוכים — וזה הגורם שפוגע הכי הרבה בקידום פרויקט של התחדשות עירונית".

נאור מספר על מקרה שבו בבניין של 12 דיירים במרכז תל אביב, שהיה אמור לעבור תהליך תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), נתקע הפרויקט במשך שנה בשל פיצול בין הדיירים. "ארבעה דיירים בבניין חשבו לקדם את התוכנית מבלי ששיתפו את שאר הדיירים, וחתמו עם יזם על חוזה non shop (חוזה שנותן ליזם בלעדיות לפרויקט לתקופה מסוימת, נ"ב). אלא ששאר הדיירים לא היו בתמונה ולא היו מחויבים לאותו יזם. יתרה מכך, הם התחילו להתארגן כדי לקדם פרויקט תמ"א אחר בבניין, קיימו אספת דיירים ובחרו בנציגות. לאחר מכן אותה נציגות קיימה מכרז יזמים ובחרה באחר.

"נוצר אבסורד שבו ארבעה דיירים מנועים מלקדם את הפרויקט עם היזם שבחרה הנציגות, ועליהם להמתין עד שהחוזה עם היזם שלהם יפקע. ההתנהלות שלהם השפיעה על שאר הדיירים וכל הפרויקט היה תקוע כמעט שנה מפני שלא היו מאוחדים מתחילת הדרך".

2. להישאר מחוץ למעגל ההחלטות

כמו בכל קבוצת אנשים שמתגבשת לכדי פעילות משותפת, גם בבניין משותף שנכנס לתהליך של תמ"א 38, יש מי שלוקחים על עצמם את תפקידי הארגון והניהול, ומי שמעדיפים להתבונן מהצד ולתת לאחרים לעשות את העבודה (מצב המכונה במדעי החברה "תופעת הטרמפיסט"). על אף שמדובר בדינמיקה טבעית ואף בלתי־נמנעת, לחוסר מעורבות מוחלט מצד החלק הפסיבי של הדיירים עשויות להיות השלכות מזיקות אשר בבוא העת עלולות לחבל בפרויקט.

3. להשתמש בסירוב כנשק

בניגוד לדיירים שמשתמשים בזכות לסרב לפרויקט מסיבות ענייניות שונות שמפורטות בחוק הדייר הסרבן, יש דיירים שמשתמשים בסירוב ככלי מיקוח מול היזם והשכנים. אך על כל מי ששוקל התנהגות מסוג זה לדעת כי החוק מאפשר כיום לדיירים להגיש תביעת נזיקין נגד הדייר הסרבן בגין הנזקים הכספיים שנגרמו להם בשל התנהלותו, והוא עלול למצוא את עצמו מחויב בתשלום פיצויים בסך מאות אלפי שקלים לשכניו.

יש דיירים שמשתמשים בסירוב ככלי מיקוח.

4. לבדוק כמה היזם מרוויח

אחד הדברים שמכאיבים יותר מכל לישראלי הוא לגלות שמישהו עשה עליו קופה. ובכן, להלן החדשות: ברוב פרויקטי תמ"א 38 היזמים עושים יופי של קופה. הדיירים, לעומתם, צריכים להסתפק בתוספת של 25 מ"ר לשטח הבנוי של דירתם במקרה הטוב, לצד שדרוג השטחים המשותפים.

אלה מהם שינסו לעשות עבור היזם את החשבון עשויים לגלות כי מדובר ברווח יזמי של עשרות אחוזים. האם מדובר ברווח מוצדק? לא בטוח. האם יש להם מה לעשות לגבי זה? במקרים שבהם מדובר בחוזה חתום — ממש לא.

ייתכן כי חלק גדול מהוויכוחים היה נמנע אם הדיירים היו מעסיקים אנשי מקצוע מטעמם — כמו עורכי דין, שמאים ואדריכלים, שהיו מסייעים להם להבין אם התמורות שקיבלו בפרויקט הן סבירות.

5. לחתום על הסכמים ללא נקודות יציאה

כדי שהדיירים לא ימצאו עצמם קשורים עם יזם לתקופה ארוכה של שנים, בעוד היזם לא יפעל בזריזות וכראוי למילוי התחייבויותיו, הדיירים חייבים לשים לב כי יהיו מועדים קשיחים וסעיפי יציאה אשר יבטיחו עמידה בלוחות הזמנים — ואם חלילה היזם לא יעמוד בהתחייבויות, תהיה להם אפשרות לבטל את ההסכם.

6. לסמוך על הדמיות ומצגות

לא לסמוך על כל פריט מידע שניתן בעל פה בזמן שבו עדיין מתחרה היזם על לבם של הדיירים כדי לזכות בפרויקט.

7. לנהל משא ומתן נפרד בין היזם לכל אחד מהדיירים

כדי שפרויקט תמ"א 38 ייצא אל הפועל, נדרשת קביעתו של עיקרון כללי לחישוב התמורות לדיירים, ושיהיה תקף עבור כולם. כל שיטה אחרת תוביל לכישלון.

8. לתת לעורך הדין לסכם את שכר טרחתו מול היזם

ברוב חוזי תמ"א 38 נקבע כי היזם הוא מי שמשלם את שכר טרחת עורך הדין ששוכרים הדיירים (ובאופן כללי מממן את כל הוצאותיהם), ואין עם כך בעיה. הצרה מתחילה כשהיזם הוא גם זה שקובע מה יהיה גובה שכר הטרחה של עורך הדין, על בסיס משא ומתן שהוא מנהל ישירות עמו. על דיירים שמעוניינים כי נאמנות עורך דינם תינתן בוודאות אך ורק להם, למנוע מצב כזה.

9. לחתום עם מתווך — מאכער

המאכער בתחום הפינוי־בינוי, הידוע גם בכינוי "קבלן חתימות", הוא גורם ביניים מתווך, חסר יכולות משל עצמו לבצע פרויקטי פינוי־בינוי או תמ"א 38 — דבר שאינו מפריע לו להציג את עצמו ככזה בפני דיירים תמימים. מי שחתם מול מאכער חוזה שאין ביכולתו להשתחרר ממנו, עתיד לגלות כי הדרך היחידה להמשיך ולהתקדם בפרויקט היא באמצעות מכירת הפרויקט על ידי המאכער לגורם יזמי רציני יותר, תוך גזירת קופון, שבא בדרך כלל על חשבון הדיירים.

10. לבדוק את החברה שעמה נחתם החוזה

תחום יזמות התמ"א 38 רווי בחברות קטנות שעל רובן אף אחד לא שמע, אך בדיקת רקע אודותיהן אינה משימה כה מורכבת לביצוע. הצעד הבסיסי ביותר הוא לשאול אילו פרויקטים הן כבר ביצעו, או מבצעות כעת, ויצירת קשר עם הדיירים באותם הפרויקטים לקבלת חוות דעת, ואף ביקור בהם לשם התרשמות אישית.

לכתבה המלאה 

עדכון אחרון: 6/13/2018 12:33:00 PM
מספר מדרגים:2 דירוג ממוצע:5
דירוג: