תמ"א 38

מהי תמ"א 38 וכיצד הכל התחיל:

מזה שנים מדברים על האפשרות שתתרחש בישראל רעידת אדמה משמעותית כפי שקרה מספר פעמים בעבר. אם אכן תתרחש היא עלולה לגרום לאובדן חיים ונזק משמעותי לרכוש. מיקום המדינה על השבר הסורי האפריקני מציב אותה בסיכון רב ולדברי המומחים בתחום מדובר רק בשאלה של זמן.

חלק גדול מהמבנים בארץ הוקמו לפני שנקבע תקן 413 אשר תוקן בשנת 1975 ומגדיר את הקריטריונים הנדרשים לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. מבנים אשר לא נבנו בתקן זה עלולים כאמור להינזק או לקרוס בעת רעידה ולגרום לפגיעה קשה בגוף וברכוש. 

בשנת 2005 פורסמה תכנית המתאר הידועה כתמ"א 38 אשר מתווה את מדיניות הממשלה לטיפול בסיכון הקיים. התכנית נולדה לאחר שנים של דיונים בנושא שהחלו בשנת 1999 ע"י ועדת היגוי שהוקמה במטרה לבחון את הדרכים האפשריות להתמודדות עם הסיכון של רעידת אדמה משמעותית וההשפעה שלה על עמידות המבנים.

במסגרת מסקנות הועדה נקבע כי יש צורך במתן פתרון ברמה הארצית לחיזוק המבנים הנמצאים בסיכון. בעקבות זאת קודמה תמ"א 38 אשר מעגנת בתוכה את המסגרת החוקית שבמסגרתה ניתן יהיה להנפיק היתרי בניה לאותם מבנים בסיכון. התכנית קבעה שלל תמריצים הכוללים תוספת זכויות בניה, תוספת יחידות דיור והקלות שונות בתחום תכנון הבניה והמיסוי – הכל על מנת לעודד בעלי נכסים ויזמי נדל"ן לבצע פרויקטים לחיזוק בניינים מבלי שתידרש השקעה כספית ומסגרת תקציבית מצד המדינה.

על איזה מבנים חלה התכנית:

הקריטריונים הבולטים אשר קובעים על איזה מבנים חלה התכנית כוללים בניינים אשר קיבלו היתר בניה לפני שנת 1980, בעלי שתי קומות לפחות ובעלי שטח בנוי של לפחות 400 מ"ר.

  • התכנית אינה רלוונטית למבנים שקיבלו צו הריסה או מבנים אשר אינם מיועדים למגורים.

ההטבות הכלולות במסגרת התכנית:

חשוב לציין כי התמריצים וההטבות הניתנים במסגרת פרויקט תמ"א 38 תלויים בגורמים שונים, בהתאם לסוג הפרויקט ומיקומו. החוק מאפשר לרשויות המקומיות לקבוע תכניות משלהן המותאמות לכל עיר ואזור ובמסגרת תכניות אלה קיימים תנאים שונים המגבילים את התמורות לדיירים. מעבר לכך ניתנות הטבות מס משמעותיות באופן גורף בכל הפרויקטים.

באופן כללי החוק מאפשר תוספת של עד 25 מ"ר לשטח כל דירה (תוספת פטורה ממס). ניתן להוסיף מרפסת בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן בשטח של עד 6 מ"ר לכל דירה. במקרה של חיזוק בניין מתבצע שיפוץ וחידוש של חזית הבניין, חידוש והחלפת תשתיות כגון חשמל, גז, אינסטלציה וביוב, חידוש הלובי וחדר המדרגות והוספת מעלית.

מגמות בהתפתחות התכנית:

במקור תמ"א 38 אפשרה רק חיזוק, הרחבה ושדרוג של מבנים והוספת יחידות דיור חדשות לבניין הקיים. עם חלוף השנים ומסקנות שהוסקו מהתקדמות התהליך, הוחלט בתחילה על תיקון ראשון לחוק (הידוע כתמ"א 38/1) אשר פורסם בשנת 2007  ואשר עוסק ביחסי הגומלין שבין זכויות בניה הניתנות במסגרת התמ"א לזכויות במסגרת תכניות בניין עיר קיימות.

לאחר בחינה מחודשת של הדברים נקבע שהתכנית תורחב עוד יותר, תוך מתן אפשרות של הריסת מבנה ישן והקמת מבנה חדש ומודרני, העומד בכל תקני הבניה המחייבים. זהו תיקון מספר 2 לחוק (מוכר כתמ"א 38/2) אשר פורסם בשנת 2010 ואשר היווה תפנית משמעותית מאד בתהליך ההתחדשות. תיקון זה הפך את הפרויקטים לאטרקטיביים הרבה יותר בעבור דיירים ויזמים ונתן תנופה משמעותית לתחום.

לאור מחלוקות שעלו בנוגע לאופן חישוב הזכויות העודפות הניתנות במסגרת החוק, הוחלט על שינוי שיטת החישוב של הזכויות והנושא עוגן בהחלטות ממשלתיות במסגרת תיקון 3 אשר פורסם בשנת 2013 והרחיב את זכויות הבניה ותיקון 3 א' אשר פורסם בשנת 2016 וקבע נוסחה חדשה לחישוב הזכויות. תיקונים אלה השפיעו באופן מהותי על התכנות פרויקטים במקומות ובתנאים מסוימים.

גם היום הנושא מעסיק את הרשויות ומוסדות התכנון אשר מקדמים את תיקון מספר 4 לחוק, במסגרתו צפויה לכלול התכנית טיפול במבני ציבור ובניינים אשר נבנו לאחר שנת 1980 ואינם כוללים חדרי ביטחון (ממ"ד).

הפעילות של ראדקו במסגרת תמ"א 38:

החברה מקדמת שורה של פרויקטים לחיזוק או הריסה ובניה הנמצאים בשלבי תכנון וביצוע בהיקף של מאות יחידות דיור.

במסגרת תמ"א 38/1 חיזוק בניינים החברה פועלת בהוד השרון ברחוב הצנחנים שם מחוזק בניין בן 36 יחידות דיור וברעננה ברחוב רמב"ם חיזוק של 9 יחידות.

הדמיית הבניין הצנחנים בהוד"ש:

פרויקטי תמ"א 38 של ראדקו מקבוצת רפאלי, לחיזוק או הריסה ובניה

 

במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובניה לחברה שורה של פרויקטים בערי גוש דן, כדוגמת פרויקט ברחוב התנאים בנווה אביבים, הכולל הריסת מבנה בן 32 יחידות דיור והקמת 2 בניינים חדשים ובהם 64 יח"ד חדשות. פרויקט דומה ברחוב יהודה הנשיא בנווה אביבים, אשר במסגרתו ייהרס בניין בן 32 יחידות דיור ובמקומו יוקם בניין הכולל 64 דירות חדשות. פרויקט נוסף ברחוב קצנלסון בלב העיר תל אביב, ברובע 4, אשר הינו פרויקט בוטיק באחד המקומות המבוקשים בעיר. פרויקטים נוספים ברמת גן, הרצליה, חולון, בת ים וגבעתיים.

הדמיית הבניין קצנלסון ת"א:

תמ"א 38 ברחוב קצנלסון בתל אביב

  • החברה מאמינה כי ההתחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של תמ"א 38 על סוגיה, הינה הפתרון הטוב ביותר המצוי היום לטיפול בנושא חיזוק בניינים, מיגונם ושיפור תנאי המגורים במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות. החברה ממשיכה לפעול להרחבת פעילותה בתחום, מתוך האמונה בחשיבות ההתחדשות, לטובת עתיד התושבים כולם.
מספר מדרגים:4 דירוג ממוצע:5
דירוג: